Obtinerea certificatului de urbanism si a avizelor

Tema de proiectare - defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati)

Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect.

Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.

Studiul de fezabilitate

Acest studiu cuprinde schita la scara  cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.

                 Documentatia necesara  obtinerii Certificatului de Urbanism

CertificatuI de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de  urbanism aprobate.

Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie. 

Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.

Certificatul contine referinte despre:

• regimul de inaltime a constructiei

• pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc)

• cota de inaltime la cornisa;

• valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare - (POT) - calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual,  procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit)

• valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.

CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.

         Pentru obtinerea CertificatuI de Urbanism este necesar sa schitati pe o lista cadastrala amplasamentul viitor al casei si sa o inmanati biroului de Urbanism din Primarie

Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de constructie a casei 

Autorizatia de constructie a casei se  obtine in baza Legii 50/1991 - Autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare, aprobate prin ordinul 1943/2001 al Ministrului Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei.

Aceasta autorizatie ete obligatorie pentru inceperea  lucrarilor

Dosarul  pentru obtinerea avizelor va contine:

•  CertificatuI de Urbanism;

• schita de amplasament a terenului la scara 1:500;

• schita de amplasament a terenului la scara 1:2 000;

• schita de amplasament cu pozitia casei pe teren

• cerere

         CertificatuI de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor  societati / regii  (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):

• Oficiul de cadastru - Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitui agricol (dc este in zona agricola)

• exploatare retele de apa, canal - Compania Nationala Apele Romane

• exploatare retele electrice - Electrica

• exploatare retele de gaze naturale - Distrigaz

• salubritate;

• retele telefonice - Romtelecom

• aparararea impotriva incendiilor - Pompieri

• apararea civila  - Apararea Locala Antiaeriana

• sanatatea populatiei - Directia de Sanatate Publica -SANEPID

• Admininistatia drumurilor si podurilor

• Politia - dc terenul se afla intr-o zona speciala

• Autoritatea romana de aviatie - dc terenul se afla in proximitatea unui aeroport

• MApN, SRI - dc terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar

• Ministerul culturii si cultelor - dc terenul se afla pe un sit arheologic sau intr- zona de interes arheoloic

• protectia mediului  - Ministerul Apelor si Protectiei Mediului

• etc, 

Observatie -  avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize

In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita  si intocmirea altor documentatii cum ar fi:

PUD - Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare, 

PUZ - Plan de Urbanism Zonal 

PUG - Plan de Urbanism General

           Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul  Local al localitatii

Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie

          Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are  la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de  inceperie a lucrarii.

Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si  453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari  legii 50/1991) si va cuprinde:

• planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);

• certificatul de urbanism;

• toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;

• acte notariale (la nevoie);

• memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);

• referatele verificatorilor de specialitate;

• referatele expertilor tehnici (la nevoie);

• actele de proprietate asupra terenului

• proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:

• planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);

• planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;

• planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei

• planul de invelitoare

• sectiune caracteristica

• toate fatadele

• scara de redactare pentru toate desenele este 1:10

• cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;

• chitanta de achitare a taxei de autorizare.

Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.

Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei. 

Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale

 Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)

• documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: : rezistenta, arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie, alarma, aer conditionat).

• Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand•- -edacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc.,-:-fiecare zona, in vederea unei executii corecte.

• Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.

Alte acte necesare referitoare la executia casei :

• Autorizarea organizarii de santier

  Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.

  Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:

  • documentatia constructiei - project;

  • planurile de amplasare in zona;

  • planul de fundatie pe nivele;

  • cerere tip.

  Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

• Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)

  Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate (sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile

  Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga. lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.

  La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un project de bransare la o retea?

  •  Reteaua de apa potabila

  • Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de nivelul solului. ( daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila .

  • Racordul la reteaua locala se face printr-un camin. In acest camin  va recomandam sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei), pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza consumurile.

  • Reteaua de gaz

    • Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator. Similar cu contorul de apa, va recomandam sa amplasati –ansamblul reiser - contor de gaz la limita de proprietate sau  chiar pe peretele casei, pentru a fi  accesat mai usor de lucratorii regiei gazului care vin sa inregistreze consumurile.

    • De asemenea, pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei prin pamint,  chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati nimic.

  • Reteua de canalizare

    • Fluxul in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere catre canalul colector stradal.

    • Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare fata de nivelul solului este de 0,9 m pentru a preintampina inghetuI si avarierea pe timpul iernii.

    • Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru garaj.

  •  Reteaua de energie electrica

    • Veti avea nevoie de sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica 220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).

    • Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu energie electrica medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un transformator electric. Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine!

    • Foarte important! Intre proiectul de executie al casei si lucrarile executate pentru racordarea la utilitati, trebuie sa existe o concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a finanta ,,spargerea" drumului proaspat asfaltat pentru amplasarea retelei/racordului la conductele de apa si gaz.

   

  Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare

   

        Pe baza avizelor obtinute pentru autorizatia de constructie va puteti face o imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la .relele utilitare. Puteti alege sa executati totul cu o singura firma, care sa predea ,,la cheie" totul, sau puteti alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.

   

  Daca optati pentru al doilea caz, timpul de executie pentru fiecare ament se va prelungi, necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si eliminarea timpilor morti. Motivele mai des intilnite sunt urmatoarele:

  • utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului, nu sunt  disponibile;

  • personalul este ocupat cu alta lucrare.

   

  Indiferent de bransament, dosarul confine urmatoarele:

  • lista persoanelor autorizate care participa la lucrare;

  • proiectul de executie bransament (in functie de zona);

  • taxa de proiectare;

  • taxa de aprobare;

  • taxa de autorizatie de constructie pe retea;

  • costul bransamentului (in functie de zona).

   

  Firma autorizata  in executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale. Taxele aferente obtinerii lor fac parte din  devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l achitati.